近日，素有“東南山水甲天下”之稱的溫州，賣出了三塊地。

　　公開信息顯示，7月26日，溫州成交三宗涉宅用地，其中龍港商住地塊，由龍港市城市建設發展集團有限公司底價競得；蒼南縣兩宗地塊競價激烈，最終由蒼南縣城市投資集團競得。三宗地均由當地城投拿下，引發市場一陣關注。

　　實際上，近兩年來，像溫州這樣由城投“托底”土拍的情況并不少見，且城投整體的投資規模，比想象中還要大。

　　克而瑞近日研報表示，過去三年房地產調整期，房企在投資上呈現兩個特征：第一，民企大量退出，央國企獨占鰲頭；第二，城投大面積托底土地市場，但“開發能力”是硬傷。

　　這一轉變力度有多大？數據顯示，2021年之前，民企在新增拿地TOP100中投資金額（全口徑）保持在2萬億元以上，占百強比重60%以上；2022年、2023年呈現斷崖式下跌，拿地金額占比下降近40個百分點，拿地金額較2020年高峰下降近九成。

　　民企投資不振有客觀及主觀因素，一方面市場銷售疲弱導致銷售回款困難，另一方面三道紅線之下，民企不斷追求加杠桿帶來的經營危機、現金流危機集中爆發。

　　市場洗牌之際，央國企沒有懸念地“扛起投資大旗”，在近三年新增拿地金額TOP100中，央國企2022年、2023年的投資金額占比超過60%，較2020年增長了近28個百分點。

　　與此同時，各地城投公司成為一股不可忽視的力量，頻頻“掃貨”土拍市場。

　　克而瑞表示，從2021年至2024年5月，30個重點一二線城市成交的含宅用地中，有46%的地塊由城投公司競得（含合作拿地），拿地金額占比也高達33%。從幅數或金額角度看，城投公司均是占比最高的類型，也是市場下行階段維穩土地市場的重要支撐。

　　值得注意的是，與轟轟烈烈的拿地動作相比，城投平臺后續的開發節奏十分緩慢。

　　據克而瑞統計，2021年至今，城投拿地項目中全部開工的地塊僅20%，加上部分開工地塊，總體開工率22%。即便是時間較早的2021年、2022年，城投拿地開工率也僅30%、27%，而同期央企開工率平均在75%以上，地方國企高達85%，民企也有近五成開工率。

　　“過去三年受各種因素的影響，城投幾乎拿了核心城市近半數土地，而開工、開發的寥寥無幾，尋找代建開發的同樣較少。”克而瑞稱，城投拿地未開工面積近3.3億平方米，樂觀測算未來開工的占比僅15%，原因是其運營專業度不及規模國央企和高周轉民企。

　　易居研究院研究總監嚴躍進對此表示，這兩年土拍市場一直是城投“托底”狀態，某種程度上也是地方政府穩定土地市場的策略，所以會出現只考慮前期土地交易、后續開發跟不上的情況；此外，近兩年市場去庫存壓力較大，前期所拿土地開發優勢減弱，會出現閑置、開工不到位的情況。“不少城投企業前期交易積極，但現在開發停滯，其實這也是一種潛在的風險。”

　　2024年以來，城投兇猛的拿地勢頭有所放緩，有業內觀點稱其“托底能力下滑”。

　　華泰證券表示，2024年1~5月，中指口徑全國土地出讓金 7513 億元，同比下降37%，廣東、安徽、寧夏、貴州等區域下滑幅度較大。城投拿地方面，前五月城投拿地金額1784億元，同比下行16%，拿地放緩或主要因為平臺現金流壓力增大，托底能力下滑。

　　華泰證券續稱，城投債務本金多以“借新還舊”方式滾續，但債務利息部分則需償付。2023年，全國城投付息支出3.43萬億元，而2023年全國政府性基金收入為6.62萬億元。由于政府性基金收入存在城投托底拿地部分，且仍需扣除征地、拆遷、補償等費用，預計仍有償付缺口。

　　此外，目前地方政府面臨的“政策性”任務并不少，比如收儲新房、二手房轉為保障房等，這同樣需要協調資金問題，城投平臺還能否繼續“托底”存在不確定性。

　　后市走向仍待觀察，但城投現存土儲如何消化，是近在眼前的問題。

　　“城投拿地后的出路，無外乎合作開發、代建開發、或再次轉讓土地三種。”克而瑞表示，因央國企多選擇獨自在核心城市投資優質地塊，或早在拿地之初就與城投達成合作協議，城投與其合作開發的可能性，會隨著土地開工時間的延后而越來越小。

　　尋找代建企業開發，則成為城投拿地后的“中上策”，理論上未來代建空間巨大。

　　克而瑞通過對29個重點城市、近萬在售商品住宅項目梳理后發現，目前核心城市商業代建比例仍然較低，在近1萬個在售項目中，代建比例（按項目個數）僅有1.67%，與發達國家較高的代建滲透率相比，未來還大有可提升空間。

　　城投拿地的代建比例同樣不高，一方面城投自身開發意愿不足，與其自身債務壓力也有關系，另一方面市場下行，即便是優秀的代建企業操盤，銷售不可控風險仍大。此外，城投的開發理念以利潤為主，“少賺不虧”的底線思維下，項目進度會較為滯后。

　　雖然代建整體占比較低，但近年來該市場仍在逐步發展。2020年、2021年，克而瑞29個樣本城市開盤的項目中，代建占比不足0.7%，但2023年比例達到4.65%，2024年進一步增長至6.28%。

　　“商品住宅項目的代建中，城投公司在集中供地托底拿地的項目是主要來源，由于城投公司自身在開發運營、成本控制等方面能力不如專業的開發商，因此在城投托底拿地后，由專業開發商進行全過程代建代銷服務，可實現雙贏。”克而瑞稱。