核心觀點　　6 月70 大中城市新房房價環比跌幅與5 月持平，二手房房價環比跌幅小幅收窄，房價環比下跌城市數量減少。6 月70 大中城市新房房價環比下降0.7%，環比降幅與上月持平；二手房房價環比下跌0.9%，環比降幅較上月收窄0.1 個百分點。從房價下跌的時長來看，2023 年6 月-2024 年6 月70 城新房房價環比已經持續下跌13 個月，2023 年5 月-2024 年6 月70 城二手房房價環比已經持續下跌14 個月，此輪房價下行期的時長已經超過2014 年（2014 年5 月-2015 年3 月新房二手房房價環比持續負增長11 個月）。我們認為，本輪房價環比下降仍會持續一段時間，但降幅基本到了底部區間，相比于2014 年“深V”后的快速反彈（約兩個季度），本輪房價環比增速回正可能需更長的時間。從房價下跌的城市數量來看，2024 年6 月70 城中新房房價環比下跌的城市數量有64 個，較5 月減少了4 個，新房房價下跌城市平均跌幅為0.75%，與5 月持平；70 城中二手房房價環比下跌的城市數量有66 個，較5 月減少了4 個，二手房房價下跌城市平均跌幅為0.92%，較5 月收窄了0.08 個百分點。目前新房和二手房房價仍然面臨下行壓力，出現了疲弱甚至相互競爭、循環降價的現象。整體而言，二手房市場的價格下行壓力相對于新房更大，當前“以價換量”仍然延續，業主主動調降掛牌價。　　一線城市新房、二手房房價跌幅明顯收斂，京滬二手房房價環比止跌轉漲。1）新房：6 月一線城市新房房價環比下降0.5%，環比降幅較上月收窄了0.2 個百分點，僅上海繼續逆勢上漲。其中，北京環比下降0.6%（前值：-1.1%）；上海環比上漲0.4%（前值：+0.6%）；廣州環比下降1.2%（前值：-1.4%），已經連續13 個月房價下滑；深圳環比下降0.7%（前值：-0.8%），已經連續14 個月房價下滑。上海自2019年8 月以來新房房價環比持續上漲，房價韌性最足，上海環比漲幅連續4 個月位列70 城首位，今年以來高價盤集中成交的影響下，帶動新房房價持續提升。2）二手房：6 月一線城市二手房房價環比下降0.4%，環比降幅較上月收窄了0.8 個百分點，京滬二手房房價環比增速由負轉正。其中，北京環比增長0.2%（前值：-1.2%）；上海環比增長0.5%（前值：-1.3%）；廣州環比下降1.5%（前值：-1.6%）；深圳環比下降1.0%（前值：-1.0%）。其中北京、上海限購限貸政策的松動起到了一定積極作用， 6 月二手房成交套數同比分別增長16%、46%， 二手房市場成交量的回升也使得部分業主降價意愿減弱，6 月二手房房價止跌轉漲；反觀廣州和深圳，政策效果不及北京和上海，市場仍以“以價換量”態勢為主，二手房房價持續承壓。　　二線城市新房房價環比跌幅是各能級城市中相對最大的，二手房房價環比跌幅小幅收窄，其中南京、杭州二手房房價環比止跌轉漲。1）新房：二線城市新房房價環比下降0.7%，環比降幅與上月持平。　　僅西安環比微增0.2%，其余所有城市環比均下跌, 環比跌幅相對較大的城市有沈陽、大連、南京、寧波、廈門、武漢、成都、蘭州，跌幅均大于等于1.0%。2）二手房：二線城市二手房房價環比下降0.9%，環比降幅較上月收窄了0.1 個百分點。南京、杭州二手房房價環比增速止跌轉漲，6 月環比分別上漲0.1%、0.3%，其余城市環比均下跌，其中石家莊、呼和浩特、哈爾濱、寧波、福州、廈門、南昌、濟南、武漢、長沙、成都、蘭州、烏魯木齊環比跌幅均大于等于1.0%。雖然核心二線城市利好不斷，但大部分城市“以價換量”的形勢仍然延續，房價仍面臨持續下行的壓力。　　三線城市新房房價單月環比跌幅收窄，二手房房價環比跌幅仍然較大。1）新房：三線城市新房房價環比下降0.6%，環比降幅較上月收窄了0.2 個百分點。除吉林環比+0.2%、三亞環比+0.1%、無錫與韶關環比持平以外，其余城市環比均下跌，其中跌幅相對較大的城市有秦皇島、徐州、溫州、泉州、九江、大理，環比跌幅均大于等于1.0%。2）二手房：三線城市二手房房價環比下降0.9%，環比降幅與上月持平。所有城市環比增速均為負，跌幅相對較大的有：唐山、秦皇島、包頭、金華、安慶、泉州、贛州、煙臺、惠州、瀘州、南充，跌幅均大于等于1.0%。　　6 月各類型產品新房房價環比跌幅基本相當，且均與上月持平；剛需剛改產品二手房房價環比跌幅小幅收窄。1）剛需產品：90 平以下新房房價環比下降0.7%，環比降幅與上月持平；二手房房價環比下降0.8%，環比降幅較上月收窄了0.2 個百分點。2）剛改產品：90-144 平新房房價環比下降0.7%，環比降幅與上月持平；二手房房價環比下降0.9%，環比降幅較上月收窄了0.1 個百分點。3）改善型產品：144 平以上新房房價環比下降0.7%，環比降幅與上月持平；二手房房價環比下降0.9%，環比降幅與上月持平。　　投資建議　　6 月房價雖然持續下跌，但已經出現積極變化，70 城房價環比下跌城市數量減少，二手房房價環比跌幅收窄，這與“517 新政”落地效果釋放有關。部分核心城市（京滬寧杭）二手房房價率先復蘇，此類城市的政策效果相對積極明顯，二手房市場從此前的深度調整轉入企穩階段，具有積極的信號意義。不過，考慮到當前居民收入與就業預期仍然較弱，我們認為，當前房價降幅仍然還在底部企穩初期，能否鞏固復蘇態勢仍待觀察。短期來看，若房價達到市場心理預期或有增量政策出臺，可能會帶動一波行情。目前來看，下半年信貸政策上再松動的可能性較大。長期來看，持續性的板塊上漲行情仍需要看全國基本面的真實修復情況 現階段我們建議關注三條主線：1）無流動性風險且拿地銷售基本面仍然較好的房企：招商蛇口、華潤置地、保利發展、綠城中國、濱江集團、越秀地產、建發國際集團。2）政策寬松后預期能夠有顯著改善的底部彈性標的：金地集團、萬科、龍湖集團。3）二手房成交量提升帶動的房地產經紀公司：我愛我家、貝殼。　　風險提示：　　房地產調控升級；銷售超預期下行；融資收緊。 【免責聲明】本文僅代表第三方觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。

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