來源：中國經營報

　　本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

　　近期，地塊高溢價率成交、總價刷新歷史誕生新“地王”等現象接連出現在北京、上海、廣州、杭州、成都、南京等地土拍市場。

　　7月25日，保利發展（600048.SH）聯合北京建工競得北京海淀區一宗涉宅用地，溢價率3.5%，總價89.01億元刷新該片區紀錄，成為海淀區新晉“地王”。保利發展也是廣州今年首宗實現溢價成交土地的得主，其以約6.99億元的總價和8.5%的溢價率斬獲荔灣區鶴洞路以南一宗宅地。

　　據克而瑞研究中心統計，7月，全國土地市場熱度略有提升，平均溢價率升至3.8%，環比增長0.6個百分點。中指研究院發布的研報指出，1—7月，房企聚焦核心城市優質地塊拿地的趨勢仍在持續，但市場分化也在加劇。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜對《中國經營報》記者表示，對于核心區地塊，房企仍保持較高的參拍意愿，這些地塊往往具備質量高、周邊配套較為完善、所處區域房地產市場短期庫存相對合理、項目流速確定性高等特點。

　　土地市場點狀回暖背后，部分房企近段時間的拿地積極性相比今年上半年有所提高。以保利發展為例，據中指研究院統計，其在上半年權益拿地金額僅有110億元，進入7月，保利發展的拿地金額已達97億元。保利發展方面對記者表示，公司整體會依據自身的研判體系，根據土地的綜合素質、板塊、配套等因素進行綜合考慮。在投資方面，公司相關部門會跟進每一塊土地，形成復盤體系，動態對標外部企業優秀做法，完善自身做法。

　　冷熱分化

　　時隔8年，曾讓萬科選擇折價退地的海淀區永豐地塊重新進行拍賣，經過合計8輪報價，最終由保利發展和北京建工聯合體摘得，成交總價89.01億元，住宅樓面價約5.96萬元/平方米，銷售指導價為9萬元/平方米。據中指研究院統計，這是7月全國住宅用地成交總價最高的地塊。

　　公開信息顯示，上述海淀區永豐地塊土地面積約為8.56萬平方米，總建筑規模約為16.29萬平方米，包含3宗地塊，其中0120、0132地塊為二類城鎮住宅用地，容積率分別為2.0和1.7，建筑面積為14.92萬平方米；0162地塊為零售商業用地，建筑面積為1.36萬平方米。值得一提的是，海淀區永豐地塊2016年起拍價為44億元，上限價格為59億元，到了2024年，該宗土地價格幾乎翻倍增長，其起始出讓價和上限價格分別為86億元、103億元。

　　對于保利發展來說，海淀區永豐地塊也是其今年在北京首個收入囊中的地塊，開局便拿下片區“地王”。值得注意的是，在7月土地市場熱度頗高的長三角區域，保利發展也斬獲一宗溢價成交地塊。

　　7月9日，上海首場恢復“價高者得”規則土拍所出讓的4宗地塊全部成交，其中有2宗溢價率分別達到21.18%和17.12%，前者來自楊浦區平涼社區02H1-01地塊（以下簡稱“楊浦平涼社區地塊”）。該地塊是此批出讓土地中唯一的內環內宅地，競拍前已獲得高度關注，其總出讓面積約為1.38萬平方米，建筑面積約為2.49萬平方米，容積率1.8。最終經過60輪競價，保利發展如愿以償拿下楊浦平涼社區地塊，成交價約為22.03億元，成交樓板價88462元/平方米，刷新了該區域土地單價紀錄，成為“單價地王”。

　　值得一提的是，保利發展“豪氣出手”的北京和上海也是7月土地市場熱度較高的城市。據中指研究院統計，今年7月住宅用地成交總價排名前十地塊中，北京和上海分別有3宗，此外，杭州和成都也分別有2宗地塊上榜。

　　但記者注意到，仍有少數城市在7月出現掛牌地塊以底價成交、終止出讓的現象，甚至是同一城市的不同批次土地出讓，成交表現也有所分化。比如武漢計劃于7月底出讓7宗地塊，最終僅成交1宗；與杭州、上海同位于長三角地區的蘇州有3宗土地以底價或低溢價成交；北京在7月初的土拍有2宗地塊以底價成交。

　　持續供應

　　當前，“高頻、少量、質優”正在成為土地市場發展的主流趨勢。從供應端來看，近段時間高溢價成交以及“地王”地塊亦往往具備質量高、周邊配套較為完善等特點。

　　以杭州濱江區白馬湖宅地為例，7月30日，該地塊進行拍賣，其建筑面積約為9.3萬平方米，掛牌起始價19.46億元，起始樓面價20938元/平方米，采取“價高者得”原則確定競得人。最終經過42輪競價，上述地塊由綠城以27.16億元競得，成交樓面價29223元/平方米，溢價率接近40%。

　　對于白馬湖地塊受熱捧的原因，中指研究院華東大區常務副總高院生認為，該地塊所處的白馬湖板塊長期供應稀缺，上次宅地出讓要追溯到10年前。還有，該地塊周邊配套較為完善，緊鄰在建地鐵18號線白馬湖站，位于杭州白馬湖國際會展中心西側，周邊有多個學校。另外，白馬湖地塊的出現彌補了板塊內改善型高端住房需求的空白，而這里已有的老小區多為剛需產品。

　　在優質地塊仍能拍出高溢價的杭州，據克而瑞研究中心統計，7月，該城市土地成交的平均溢價率再度回到20%以上，特別是在月末接連出現高溢價宅地成交。進入8月，杭州的土拍數量和頻次有所加快。近日，杭州公示4宗位于拱墅區的宅地將于8月底出讓，容積率分別在1.2—1.9不等，起始總價為45.02億元，均設有新房限價。

　　克而瑞研究中心發布的研報顯示，今年6月以來，各城市供應優質住宅用地的積極性明顯提升，平均容積率指標持續下降。2022年及2023年所供應宅地的平均容積率均高于2.1，而今年7月所供應宅地的平均容積率為2.06，且較今年6月下降0.02。

　　目前，一線城市中北上廣均有新增土地掛牌。其中，關注度較高的有上海徐匯區濱江住宅用地（原小米總部地塊），起始樓板價已達到10萬元/平方米，該地塊于今年由商辦屬性更改為住宅屬性。廣州海珠區也有一宗居住用地將于8月出讓，起拍價達到47.45億元，宗地面積約為6.7萬平方米（其中出讓宗地面積約為3.03萬平方米）。與此同時，杭州、蘇州、南京、濟南等城市也有新增低密度住宅地塊掛牌。

　　克而瑞研究中心認為：“隨著各地低密度宅地持續入市，預計8月仍將會有較多高溢價地塊成交，但在需求規模同比持續回落的大環境下，土地市場的冷熱分化也會更加顯著。”

　　新房銷售仍在尋底

　　中指研究院提供的數據顯示，1—7月，百強房企拿地總額為4307.1億元，同比下降38%。分區域來看，長三角地區拿地金額排名前十房企合計金額約為885.2億元，繼續居四大城市群之首；京津冀地區拿地金額排名前十房企合計金額約為809億元，位列第二；中西部地區拿地金額排名前十房企合計金額約為373億元，位列第三。

　　“總體而言，房企拿地聚焦核心城市優質地塊的趨勢仍在持續，但土拍市場和銷售市場分化加劇，促使房企在短期內對于拿地整體仍保持審慎態勢。”中指研究院指出。

　　在房地產行業，土地常被形象地比喻為“面粉”，房子比作“面包”，二者的價格緊密聯系。但眼下，去庫存仍是房企的主要目標。

　　7月，市場進入傳統銷售淡季。根據中指研究院初步統計，重點城市新房銷售面積同比下降約10%，市場依然面臨調整壓力。核心城市的二手房價格回落后性價比凸顯，也對新房市場造成分流影響。二手房市場整體延續“以價換量”態勢，核心城市二手房成交量環比略微下降，同比增幅擴大。

　　據克而瑞中心統計，7月，百強房企實現銷售操盤金額2790.7億元，環比下降36.4%，同比下降19.7%。1—7月，百強房企合計銷售操盤金額21309億元，同比下降37.5%，降幅收窄2個百分點。中指研究院提供的數據顯示，1—7月，銷售總額超過千億房企有6家，較去年同期減少4家，百億規模房企有51家，較去年同期減少34家。

　　中指研究院認為，整體來看，隨著下半年市場高基數影響減弱，預計全國新房銷售同比降幅將有所收窄，但市場仍處筑底階段。同時，關于促進需求釋放的相關政策有望在下半年進一步得到落實，地方政府將獲得更多調控自主權，“因城施策”推動房地產市場盡快企穩，國企收儲政策的落實進展也是決定市場恢復節奏的重要因素。“房企應重點關注救市政策，加強活動促銷去庫存，提升銷售能力，為‘金九銀十’做好準備。”