作者： 張慧敏

　　樓市“以價換量”的行情已蔓延至法拍房市場。

　　中指研究院發布今年上半年法拍房市場報告顯示，今年前6個月，全國各類法拍房掛拍數量共38.2萬套，同比減少約1.1%；成交約7.85萬套，同比增加5.8%；成交均價為5147元/平方米，同比下降7.8%；成交總金額1537.3億元，同比減少2.7%（掛拍量指的是，起拍日期在所選時間周期內，且第一次上拍的標的物的總和）。

　　從各個省市來看，四川、廣東、江蘇等省份掛拍量靠前。其中，四川、廣東、江蘇法拍房掛拍量較2023年分別增加0.14萬、0.52萬、0.27萬套，成交量較上一年有不同程度增加。河南、重慶、浙江等省市的掛拍量、成交量則較上一年有不同程度的減少。

　　法拍房的物業類型包括住宅、商業、土地、工業、車庫（或者車位）等，而無論是掛拍量、成交量，還是成交金額，住宅類房源在法拍房市場中的比例都排在第一位，分別占比36.6%、67.5%和47%。商業物業的掛拍量僅次于住宅，排名第三的是車庫（或者車位）。

　　值得注意的是，作為法拍房市場上的主力型房源，法拍住宅今年上半年的掛拍量和成交量都在增長，但是成交價格卻在走低。數據顯示，今年上半年，法拍住宅的掛拍量為18.4萬套，成交5.3萬套，同比分別上漲3%和8%。成交均價為9084元/平方米，同比下降6.7%；房源折價率也從去年同期的82.8%下降至76.9%。折價率指的是，成交價/評估價×100%。

　　在法拍房市場中，物業拍賣標的掛拍價通常低于評估價，大致為評估價的7折及以上。若第一次流拍，二次拍賣時，拍賣標的掛拍價將會在一拍起始價的基礎上再打8折，也就是評估價的5.6折~7折。也就是說，今年上半年，法拍住宅的成交價整體相當于評估價的7.7折，較去年上半年的8.3折來說，競買人獲得物業的優惠力度更大了。

　　中指研究院統計的數據還顯示，三四線城市法拍住宅成交量最大，其次是二線城市。從成交折價率來看，二線城市的折價空間最大，大致為評估價的7.5折，而一線城市的成交折價空間相對較小，相當于評估價的7.9折。

　　中指研究院方面對第一財經表示，法拍住宅掛拍量和成交量增長，很大一部分原因是法拍房的價格比較低，吸引了部分購房者。也就是說，法拍市場為了促進拍品流動，拍品定價一般會低于市場水平，部分購買者在法拍市場中尋求購房機會，以此抵消樓市中房價下降空間。

　　另外，安全有保障的交易過程也是更多人關注法拍房的原因。中指研究院方面表示，此前法拍房低價格與潛在風險并存，購買法拍房可能面臨無法收房的情況，當下，法拍流程與執行過程越發完善，法拍房平臺公示內容越發清晰，法拍房交易逐漸規范，以致更多有需求的購房人群進入法拍賽道購買房產。

　　對于法拍住宅的成交價格下跌，中指研究院方面認為，購買方的心理預期決定了法拍房的價格定位。而從數據分布上看，今年上半年，法拍住宅市場二拍成交占比50.4%，較上一年擴大約8個百分點，二拍成交份額同比擴大；一拍成交則從上一年46.4%的份額占比，縮減至37.7%。這也說明，在購房者看來，法拍房第一次上拍的價格偏高。

　　從某種角度來看，法拍住宅市場掛拍量、成交量上漲，但是成交價格卻下跌，與當前樓市中“以價換量”的情況類似。