來源：中國經營網

　　本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

　　日前，黨的二十屆三中全會提出，要統籌好發展和安全，落實好防范化解房地產、地方政府債務、中小金融機構等重點領域風險的各項舉措。近年來，房地產行業深度調整，房企普遍面臨流動性挑戰。為從償債壓力中抽身，一些房企使出渾身解數，并在近期迎來進展。

　　在收到清盤呈請短短20天后，遠洋集團（3377.HK）首次披露境外債重組方案，共覆蓋債務本金56.36億美元，已有債權人簽署重組支持協議。值得注意的是，遠洋集團還將向參與的債權人支付相關“同意費用”，同時邀請其他債權人盡快加入。無獨有偶，7月初，龍光集團（3380.HK）公告，持有現有票據未償還本金總額超過92%的現有票據持有人已簽署債權人支持協議，公司力求達成境外債務的全面整體重組。

　　在A股市場上，*ST金科（000656.SZ）是今年以來第一家被正式受理司法重整的全國化上市房地產公司，其管理層近期在投資者交流會上表示，公司戰投引進有序推進，計劃在今年四季度完成司法重整。

　　對于公司債務處置進展等相關問題，近日，遠洋集團方面對《中國經營報》記者表示，重組進展需按相關規定以公告形式發布，暫無法就具體問題進行答復。龍光集團相關負責人表示，公司境外債重組還在談判過程中，暫無數據提供。*ST金科投資者關系部相關負責人表示，當前，公司正常開展房地產銷售業務，同時進行司法重整。

　　化解風險“自救”

　　完成180億元境內信用債展期后，7月18日晚間，遠洋集團公告境外債處置獲得重大進展。

　　公告顯示，遠洋集團已正式獲得境外銀團協調委員會成員（占境外銀團貸款及同質雙邊貸款本金總額的約50%）對重組方案主要條款的同意，已有債權人簽署重組支持協議，這為整體方案的通過提供了重要保障。

　　根據方案，遠洋集團向債權人提供新票據或新貸款、強制可轉換債券、新永續債作為重組對價。具體而言，公司將面向債權人發行年利率3%的22億美元新債，并提供全面綜合的增信保障，其中包括以遠洋集團持有的遠洋服務（6677.HK）指定股份作抵押。剩余債務金額可置換為兩年期無息強制可轉債，在重組生效后的約定時間選擇轉股，或在生效后滿24個月時全部轉股。債權人也可選擇新永續債作為替代項。

　　遠洋集團在公告中表示，過去數月，公司一直與債權人保持建設性對話，在公司可承債能力范圍內最大程度地考慮境外債權人的利益，方案相對務實、可操作性較強。眼下，遠洋集團重組方案的順利實施仍需獲得更多債權人同意。

　　龍光集團的步伐稍快。根據公告，截至7月11日，龍光集團已獲得超過92%的債權人支持境外債重組協議，公司正積極與包括現有票據持有人在內的境外債權人磋商。同時，龍光集團全資子公司發行的21筆境內債及資產支持專項計劃（ABS）調整本息兌付安排議案均獲得持有人會議表決通過，每筆債券分別新增設定10個月寬限期。

　　在業內，龍光集團曾與佳兆業（1638.HK）、中國奧園（3883.HK）、合景泰富（1813.HK）并稱為“粵港澳四小龍”，其在2020年銷售額突破千億元，但好景不長，公司于2022年正式官宣出現債務危機。今年1月，龍光集團公告稱，已委聘安邁融資顧問有限公司加入公司境外債務重組的聯合財務顧問團隊，公司及財務顧問將繼續與債權人進行積極且具有建設性的磋商，以盡快達成一致意見。

　　龍光集團在公告中表示，公司力求達成境外債的全面整體重組，境內公開市場融資產品調整兌付安排對公司的經營有重要的推動作用。

　　克而瑞分析指出，房企整體債務重組成功，不僅可以暫時從償債壓力中抽身，還有利于改善市場預期，實現可持續經營，并向資本市場釋放積極信號，有望再次打通融資渠道。

　　*ST金科也想反轉困境，走上了債務重整的道路，試圖引入投資人脫困“重生”。

　　2022年年底，*ST金科出現公開違約，其有一筆約1113萬美元債券的利息未能按期兌付，此后，公司還有數筆境內債未按期足額支付本息。去年7月，*ST金科擬向法院申請重整及預重整。今年4月，重慶市第五中級人民法院裁定受理公司的重整申請，公司被法院裁定受理重整，公司股票自2024年4月24日復牌交易起被實施退市風險警示，股票簡稱由“金科股份”變更為“*ST金科”。

　　*ST金科在公告中表示，公司通過破產重整可以獲得新生的機會，有利于債務人、債權人、出資人、職工等各方主體實現共贏，有利于社會資源的有效利用。根據法院《民事裁定書》，公司的重整申請主體適格、具備破產原因、具有重整價值和挽救的可能性。

　　7月24日，*ST金科披露稱，公司與長城國富置業有限公司于2023年6月簽訂《戰略投資框架協議》，雙方已按協議約定成立工作小組，建立協調聯系機制，并根據協議約定開展各項盡調及準備工作。目前，雙方各項工作均按協議積極推進。今年，*ST金科收到中金資本運營有限公司參與重整投資的意向函，公司與央國企戰投也在積極接洽中。“目前，還有多家實力雄厚的投資人，包括央國企投資人也在積極洽談中，表現出強烈投資意愿。”

　　行業“大浪淘沙”

　　根據中指研究院統計，2024年上半年，房企債券融資總額約為2822.9億元，同比下降26.1%，其中，信用債同比下降21.9%，海外債下降54.8%，ABS下降33.3%，但信用債仍是主要的債券融資渠道，占比為65.5%，同比增加4.2個百分點，其在相關政策支持的影響下體現出了一定的融資韌性。

　　從債務到期情況來看，房企償債仍有壓力，新發規模無法覆蓋到期余額。當前，房企債券存量余額約為2.5萬億，其中信用債占比為67.2%。2024年三季度仍為房企償債高峰，一年內到期余額為7205.4億元，其中信用債占比69.8%，境內償債壓力較大；7、8月的到期債券余額超700億元。2024年上半年，信用債、海外債的發行到期債務占比分別為58.1%、3.2%，總發行到期債務占比為39.9%。

　　房企近年來普遍面臨流動性挑戰，事實上，行業也在經歷“大浪淘沙”的過程。

　　中指研究院提供的數據顯示，2024年上半年，銷售規模在千億級別的房企數量僅有6家，較去年同期減少1家；規模在500億元以上的房企有10家，較去年同期減少7家；百億規模以上房企44家，較去年同期減少34家。目前，房企銷售業績仍在筑底過程中。

　　面對新的發展形勢，房企也在積極探索新發展模式，典型策略包括采取輕重并舉戰略，即開發業務聚焦核心城市、以銷定投、重點發展改善型產品，同時布局物業服務、商業運營、代建、長租公寓等多元輕資產業務。

　　值得一提的是，部分上市房企“順勢而為”，更加側重輕資產運營管理業務，在業務方面“去重取輕”，在財務方面“輕裝上陣”。

　　7月8日，格力地產（維權）（600185.SH）一字漲停。消息面上，公司在前一天宣布，擬對原重大資產重組方案進行重大調整，當中提及，基于公司逐步退出房地產開發業務實現主業轉型的整體戰略考量，調整后的方案為：上市公司擬置出所持有的上海、重慶、三亞等地相關房地產開發業務對應的資產負債及上市公司相關對外債務，并置入珠海市免稅企業集團有限公司不低于51%股權。值得注意的是，在宣布逐步退出房地產開發業務之前，格力地產已連續虧損兩年，而房地產開發業務目前仍是其營業收入和利潤的主要來源。

　　無獨有偶，6月23日，美的置業（3990.HK）公告稱，其全資持有的房地產開發業務產權線將從上市公司重組至控股股東，房地產開發業務從上市資產變成非上市資產。重組完成后，美的置業將專注經營性業務，圍繞物業管理、商業管理、智能化、裝配式建筑和室內裝修開展業務，以及承接控股股東所持房地產開發資產的全鏈條開發管理。

　　美的置業在公告中表示，盡管公司維持了健康的財務比率并設法滿足“三道紅線”的要求，但公司仍須承擔沉重負擔以支持房地產開發業務。“把房地產開發業務從公司剝離將可降低公司的負債和與房地產開發業務的重資產屬性相關的信用風險，并為股東提供變現其在公司部分投資的選擇權，降低股東與公司股份相關的房地產開發業務投資風險。”