文/樂居財經 林振興

京城樓市“硬漢”也扛不住了。

最近，“扛價模范”京能西賢府宣布將7號樓做特價房，單價直降7000元/平米。

不降價，不一定就賣得不好；降價，也不一定就賣得好。

從6月21日拿證至今，京能西賢府的網簽數據還沒出來。在售價上，它一直咬死要賣8萬元/平米以上。但，現實很骨感。

對于京能置業董事長昝榮師而言，京能西賢府傾注了他太多的心血，光拿地就花了38.41億元，它也是公司押寶的一個重要項目，其銷售業績好壞，決定了京能置業是否能在2024年逆風翻盤。

拿著百萬年薪的昝榮師，壓力不可謂不大，去年京能置業由盈轉虧，11家子公司8家虧損。今年上半年公司的日子也不好過，預計凈利潤虧損5000萬元到7000萬元。

以特價房的名義

京能西賢府的容積率為3.0，在北京樓市里算非常高了。

它的總建設用地面積30073.512平方米，地上建筑規模90221平方米，成交樓面價為6.08萬元/平方米，指導價為8.3萬元/平方米。這塊地的住宅約6.44萬元萬平米，位于南面；酒店和商業共計約2.5萬平米，位于北面。

其中，京能西賢府的住宅共計7棟，供應了428套住宅，125平米戶型92套、154平米戶型264套、173平米戶型72套。

這7棟住宅里，7號樓位于最南端。這是一棟11層的洋房，它離地鐵出站口僅10-20米，正對著地鐵出風口，熱氣大、噪音大。

京能西賢府拿7號樓做特價房，把單價拉到了7.6-7.8萬元/平米。“除了7號樓，其他樓棟也會有些優惠。”置業顧問透露。

與京能西賢府一路之隔的中建和頌九里已經出了網簽成績，網簽1套、成交價69781.74元/平米，比預售參考價低了9%。

從預售價來看，京能西賢府的最低樓棟價格，比中建和頌九里要高出2400元/平米。價格上，中建和頌九里的最高預售單價8.59萬元/平米，最低預售單價7.88萬元/平米；京能西賢府的預售均價最高為8.59萬元/平米，最低為8.13元/平米。

中建和頌九里的開發商中建信和，央企；京能西賢府的開發商是京能置業，北京本土上市國企。據其2023年報，京能置業的前四大股東為北京能源集團有限責任公司、何小春、中信證券股份有限公司、李惠球，分別持股45.26%、1.04%、0.90%和0.74%。

地產下行，硬撐并不是王道，有時候低低頭，能賣出多少房才是關鍵。這一屆的購房者最想看到的是優惠的房價，而不是什么產品上的噱頭。

京能西賢府集住宅、酒店和商業配套于一身，它是京能西賢府賣房的一大亮點，同時也帶來了一些弊端。兩個商業體如果有餐飲，可能帶來較大的油煙氣味；酒店的新風系統，也會帶來噪音。

京能·西賢府不僅在價格上沒有優勢，戶型也不佳，“154平B2戶型跟125平的A2戶型通透性差、私密性差；173平的C2戶型做不到南北通透，雖然南北都有窗，可是南北對流的風都被南向臥室的墻體擋的死死的。”

1月4日，北京豐臺區盧溝橋街道大瓦窯馨城項目二期DWY-L44地塊F1住宅混合公建用地，吸引了中建壹品、京能置業、天恒、華潤、北京城建、興創共6家房企參拍。最終，由京能置業頂格溢價15%搖號競得，總價為38.41億元。

為了開發大瓦窯地塊，1月23日，京能置業發布公告稱，成立項目公司北京豐璟房地產開發有限公司，投資金額為15.5億元，是京能置業所有子公司中注冊資本最高的一家。

11家子公司8家虧損

5月下旬，北京市豐臺區門頭溝區住建委相關負責人前往京能西山印項目開展調研。調研組表示，對于當前銷售難點，京能京西公司要統籌研究項目去化工作，沖刺攻堅銷售去化問題。

京能西山印所屬“北京京能京西房地產開發有限公司”，該公司去年凈利潤虧損1172.61萬元。北京市住建委官網信息顯示，該項目分別于2022年4月和11月兩次取得預售證，共計2252套房源。截至今年8月2日，該項目已簽約套數共922套。也就是說，入市兩年，該項目的去化率約為41%。

此外，京能西山印項的土地使用權抵押已抵押予中國郵政儲蓄銀行股份有限公司北京門頭溝區支行和京能集團財務有限公司。

緊接著6月17日，京能置業披露了其向控股子公司北京京能云泰房地產開發有限公司（簡稱“京能云泰”）提供財務資助的進展情況。京能置業通過有息借款的方式，向京能云泰提供了總額為5000萬元的財務資助，年利率設定為3.6%，借款期限為三年。目前，首筆借款700萬元已經發放。

京能云泰成立于2017年10月24日，注冊資本為17.45億元，京能置業和北京能源集團有限責任公司分別持股51%和49%。成立后的次月，京能云泰競得北京市密云區鼓樓街道陽光街南側北京密云建材批發市場國有出讓土地使用權及地上物，土地款總價約16.01億元。

據樂居財經了解到，京能云泰開發的項目為“京能云璟壹號”，截止8月3日，僅簽約2套，成交均價為37052.69元/平米，且土地使用權抵押予中國工商銀行北京市宣武支行。截至2023年12月31日，京能云泰的資產總額為20.78億元，負債總額為5.36億元，凈資產為15.42億元，凈利潤-1.88億元，資產負債率為26%。

去年全年，京能置業控股子公司開發京能電建·洺悅灣、京能龍湖·熙上、金泰麗富嘉園、北京城建 京 能·樾園、京能·西山印、京能云璟壹號等項目，累計實現開復工面積76.81萬平方米，實現竣工面積20.99萬平方米，實現簽約面積32.34萬平方米。

這些項目的表現不太好。除去上文提及的京能西山印、京能云璟壹號，京能·天下川的項目公司“寧夏京能公司”去年凈利潤-2604.56萬元，京能·海語城的項目公司“天津海航公司”去年凈利潤-30,818.26萬元，京能·雍清麗苑的項目公司“置業天津公司”去年凈利潤-2064.60萬元，京能·麗墅的項目公司“京能育興公司”去年凈利潤-1883.24萬元，北京城建 京能·樾園的項目公司“北京九樾公司”去年凈利潤-926.76萬元，京能龍湖·熙上的項目公司“北京京瓏公司”去年凈利潤-4160.00萬元。

同時，京能置業參股48%的天津京能藍光房地產開發有限責任公司和天津京能世茂房地產開發有限責任公司，去年凈利潤分別為-1.89萬元和-0.81萬元，且這兩個合作伙伴也已相繼暴雷。

京能虧了，昝榮師漲薪了

昝榮師今年55?歲，工商管理碩士、工學碩士，正高級工程師。他自2021年4月起任京能置業股份有限公司董事長，曾任北京能源集團有限責任公司總經理助理，北京國際電氣工程有限責任公司黨委書記、執行董事、總經理，北京京能國際能源技術有限公司董事長。

在公司業績欠佳的背景下，昝榮師的薪資還上漲了，他從公司獲得的稅前報酬總額從2022年的97.22萬元，上漲至2023年的117.60萬元。此外，截止去年末，京能置業在職員工338位，比上年增加10人。

38.4億元拿下的京能西賢府地塊，對京能置業董事長昝榮師來說，是一個極大的考驗。

2023年，京能置業實現營收45.35億元，同比減少26.60%；歸母凈虧損4.07億元，同比減少2498.48%。截止2023年末，京能置業合并有息債務總計89.83億元，其中公司信用類債券為8億元，銀行貸款為17.68億元，非銀行金融機構貸款為13.20億元，其他有息債務為50.95億元。

經歷了去年業績由盈轉虧后，今年以來京能置業經營業績仍未得到好轉。

前不久，京能置業發布2024年半年度業績預虧公告，預計2024年上半年度歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損5000萬元到7000萬元，扣除非經常性損益后凈利潤預計虧損5120萬元到7120萬元。對于業績預虧原因，京能置業解釋，主要由于公司本期可結轉項目較少，結轉規模較小，以及本期費用化支出增加。

結合京能置業第一季度和第二季度經營情況簡報，其及控股子公司全口徑簽約金額為5.93億元。

近年來，京能置業通過銀行借款、債券融資等多種方式籌集資金。去年7月，京能置業股份有限公司2023年面向專業投資者非公開發行公司債券（第一期）（品種一）以及（品種二），分別募集資金3億元和5億元。

京能置業還有一位“好爸爸”和一位“好兄弟”——京能集團財務有限公司（簡稱“京能財務”）。2023?年末，京能置業在京能財務公司存款余額?38.12億元，存款利率為0.20%-1.32%，2023?年度從京能財務取得的存款利息收入為2341.68萬元。

不僅找京能財務存錢，京能置業還找這位“好兄弟”借錢。據了解，京能置業向京能財務的貸款額度為13.2億元，貸款利率范圍從3.1%- 3.5%，本期合計貸款金額為1.4億元，本期合計還款金額為3000萬元。

為了歸還公司債務和項目開發建設，今年3月，京能置業擬向京能集團提出40億元帶息借款。同時，向金融機構申請不超過20億元綜合授信額度，用于降低公司的資金成本和歸還債務本息。